長期修繕計画

将来のマンション修繕・改修工事について、内容、時期、概算費用などを明確にする。
長期修繕計画は5年程度ごと見直すが、一般的に経年30年から40年に高額な工事が予想される。
計画期間は、新築は30年以上、既存マンションは25年以上。

修繕工事は、①経常的補修・②計画修繕・③特別修繕(災害や不測の事故等)があり、充当する費用は経理上区分
管理費は、(点検)・経常的補修
修繕積立金は、(調査・診断・長期修繕計画の見直し)・計画修繕・特別修繕に
長期修繕計画は、計画修繕を対象
法定打診等留意事項の検討

機械式駐車場があり、多額の費用が想定される場合、(平置駐車場を含め)管理費及び修繕積立金会計とは区分し駐車場使用料会計を設けることが望まれる。

管理規約及び設計図書等に基づき、計画対象となる範囲明示が重要
(単棟型)標準管理規約7条(専有部分の範囲)、第8条(共用部分の範囲)などを参考に、共用部分の範囲を整理し、管理規約に明示しておく必要あり。
一例として、管理組合が共用部分の排水管の取替えに併せ、専有部分の取替えを行うと効率的、一方、区分所有者の費用負担が発生。
オプション工事の検討

計画の見直しや修繕工事は、専門家に調査・診断を依頼し、現状を把握する必要あり。
その際、新築時の設計図書、過去に実施された修繕工事の書類、法定点検等の報告書、調査診断の報告書など修繕等履歴情報が有用
整備されていると専門家の作業軽減、負担する費用が削減できる。
保管書類を整理し、区分所有者又は利害関係者が閲覧できる状態で保管。

計画の見直しには、必要に応じ専門委員会を設置、検討を行うため管理組合内の体制整備。

推定工事内容は、計画時点の一般的な仕様により設定、工事実施時には技術開発等により異なり得る。
建物及び設備の劣化状況
社会的環境及び生活様式の変化
新たな材料、工法等の開発及び耐用年数、単価等の変動
修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、消費税率の変動

現状の性能・機能を踏まえ、どのような生活環境を望むか、実現するためにはどのような性能・機能を必要とするか等、理事会、専門委員会等で十分検討。
検討の中で、必要な工事内容が明らかとなるので、目的が明確となり、合意が得やすくなると考えられる。

適切に維持管理を行い、長く住み続けたいものですが、高経年マンションは、経年に応じ費用が多額になることがあり、立替えも視野に入れ検討。

参照:長期修繕計画作成ガイドライン(国土交通省)

2020年09月11日